Simulador de Potencial de Financiamento Imobiliário

No SAC, o valor da amortização (a parte da parcela que abate o saldo devedor) é sempre igual durante todo o financiamento. Como os juros incidem sobre um saldo devedor que vai diminuindo mês a mês, o valor de juros cai ao longo do tempo — e, por isso, a parcela também cai: a 1ª parcela é sempre a mais cara, e a última é a mais barata. É o sistema mais usado pelos bancos brasileiros em financiamento habitacional, inclusive pela Caixa Econômica Federal. Ele se diferencia do sistema Price, no qual a parcela é fixa do início ao fim.

Como no SAC a 1ª parcela é sempre a maior de todo o financiamento, é ela que precisa caber dentro do limite de comprometimento de renda exigido pelos bancos (geralmente até 30% da renda familiar bruta). Se a 1ª parcela couber, todas as parcelas seguintes — que só diminuem — também vão caber. Por isso este simulador calcula o financiamento máximo com base nessa 1ª parcela, e não numa média.

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal cobrado toda vez que um imóvel muda de dono, e cada prefeitura define sua própria alíquota. Em grandes capitais como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre a alíquota costuma ficar perto de 3% do valor do imóvel; em Curitiba fica perto de 2,7%; já em Brasília varia entre 1% (imóvel novo) e 2% (imóvel usado). Por isso, o valor exato deve sempre ser confirmado na prefeitura da cidade onde fica o imóvel antes de fechar negócio.

A maioria das operações de financiamento fora de programas sociais permite financiar até 80% do valor do imóvel (a chamada cota de financiamento, ou LTV) — os outros 20% precisam ser pagos à vista pelo comprador, como entrada. Esse percentual pode variar conforme o banco, o tipo de imóvel (novo ou usado) e o perfil do comprador, mas 80% de financiamento (logo, 20% de entrada) é a referência mais comum usada em taxa de mercado (SBPE).

SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) é a linha de crédito imobiliário de taxa de mercado, usada por quem não se enquadra em programas sociais de habitação. A taxa de juros dessa linha acompanha de perto a Selic (a taxa básica de juros da economia brasileira) e as condições de cada banco, por isso ela sobe e desce ao longo do tempo — é normal que o número mudado no simulador de tempos em tempos reflita justamente essas variações do mercado.

As instituições financeiras costumam exigir que a soma da idade do proponente com o prazo do financiamento (em anos) não ultrapasse 80 anos e 6 meses. Isso limita o prazo disponível para quem já tem mais idade — por exemplo, uma pessoa de 60 anos normalmente consegue financiar por, no máximo, cerca de 20 anos e 6 meses, e não os 35 anos padrão oferecidos a proponentes mais jovens.

Além do ITBI, normalmente é preciso pagar o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis (em torno de 1% do valor do imóvel, variando por estado) e tarifas do banco referentes à avaliação do imóvel e à contratação do financiamento. Quando o imóvel é financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), a escritura pública geralmente não é cobrada à parte, pois o próprio contrato de financiamento já tem força de escritura, conforme a Lei 4.380/64.

Não. Este é um simulador de pré-qualificação, pensado para dar uma estimativa rápida antes de você procurar um banco. Os valores finais de taxa de juros, prazo, cota de financiamento e custas dependem sempre da análise de crédito e das condições vigentes na instituição financeira escolhida no momento da contratação.